+ Các tài sản khác gắn liền với đất đai như đất và cây ở vườn cây lâu
năm, cánh đồng muối, công trình nuôi rồng thuỷ sản; các công trình du lịch,
khu vui chơi giải trí, thể thao…
+ Các tài sản khác theo quy định của pháp luật.
Ngoài các yếu tố theo cách hiểu trên, đối với các nhà định giá, bất động
sản còn được hiểu theo hình thái tồn tại của chúng, gồm bất động sản vô hình
và bất động sản hữu hình.
+ Bất động sản hữu hình là: những hiện vật như: đất đai, vật kiến trúc
cùng với tất cả các tài sản hữu hình khác gắn liền với đất đai như: máy móc,
thiết bị…
+ Bất động sản vô hình là: công nghệ quản lý, bí quyết nghề nghiệp,
dịch vụ truyền thống… có liên quan trực tiệp đến bất động sản
Khi định giá bất động sản, nhà định giá phải quan tâm đến cả mặt giá
trị hữu hình và mặt giá trị vô hình của bất động sản.
1.1.2. Định giá bất động sản
Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm: đất đai và các
tài sản gắn liền trên đất. Vì vậy thực chất của định giá bất động sản là định giá
đất và các tài sản gắn liền với đất. Tuy nhiên bất động sản là một thể thống
nhất vì vậy việc định giá đất phải đi đôi với việc định giá các tài sản gắn liền
trên đất.
Định giá đất
Đất đai là một tài sản đặc biệt, chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố như :
không gian, thời gian, kinh tế, pháp lý, đặc biệt là các yếu tố tâm lý, xã hội,…
Vì vậy về nguyên tắc định giá đất cũng giống như định giá các tài sản thông
thường khác, nhưng khó khăn và phức tạp hơn nhiều. Định giá đất có thể hiểu
là”sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất cho một mục đích sử dụng đã
được xác định bằng hình thái tiền tệ tại một thời điểm xác định”. Mục đích sử
dụng đất do Nhà nước quy định trong một khoảng thời gian nhất định khi giao
cho người sử dụng và ảnh hưởng mang tính quyết định đến giá trị của đất, vì
vậy người định giá phải xác định rõ được mục đích sử dụng đất trước khi định
giá đất.
Định giá bất động sản
Theo luật kinh doanh bất động sản được Quốc hội khoá XI thông qua
ngày 29 tháng 6 năm 2006 thì: “định giá bất động sản là hoạt động tư vấn, xác
định giá bất động sản cụ thể tại thời điểm nhất định”
Từ khái niệm trên ta thấy một phạm trù quan trọng nhất của định giá
bất động sản là giá trị. Trong định giá bất động sản giá trị được xem xét dưới
giác độ kinh tế thị trường và pháp lý. Vậy những biểu hiện của giá trị bất
động sản là:
+ Có tính hữu ích: là khả năng cung cấp các dịch vụ hoặc làm thoả mãn
nhu cầu. Ảnh hưởng của tính hữu ích lên giá trị được xem xét trên các khía
cạnh liên quan đến kích thước, hình dáng địa điểm, không gian địa lý, cùng
với khả năng sử dụng và huy động nó ở thời điểm nhất định.
+ Sự khan hiếm: Tính khan hiếm của bất động sản chỉ mang tính tương
đối, nó phải được xem xét trong mối quan hệ cung cầu, sử dụng hiện tại hay
trong tương lai của bất động sản.Chẳng hạn: một bất động sản gồm đất và nhà
cấp 4 đã cũ và được xây dựng từ lâu trong một khu tập thể, nếu đưa ra thị
trường để bán thì giá trị trao đổi có thể sẽ thấp do vị trí kém hấp dẫn, khả
năng sinh lợi kém hoặc điều kiện vật chất xuống cấp. Tuy nhiên, giá trị sử
dụng của nó đối với những người có thu nhập thấp lại cao.
+ Tính có nhu cầu: chỉ sự cần thiết hoặc mong muốn có được bất động
sản nào đó và khả năng tiền tệ để đáp ứng yêu cầu đó. Vậy cầu bất động sản
sẽ xuất hiện nếu người mua có nhu cầu và phải có sức mua, có khả năng đáp
ứng nhu cầu đó. Các nhà xây dựng hay các nhà đầu tư bất động sản luôn phải
xem xét đến cầu bất động sản trên thị trường tại một thời điểm nhất định trong
việc phát triển quy mô bất động sản…
+ Có thể chuyển giao được: khả năng chuyển giao không cần thiết phải
có nghĩa là sự di chuyển vật chất, mà nó còn có nghĩa chỉ sự chiếm hữu hoặc
các quyền tạo ra bởi sự chiếm hữu hoặc sử dụng bất động sản. Điều này có ý
nghĩa đặc biệt đối với bất động sản. Một bất động sản chỉ có giá trị trên thị
trường nếu như có thể chuyển dịch được quyền sở hữu hay quyền sử dụng.
Chẳng hạn một bất động sản đang được đem ra cầm cố hay thế chấp Ngân
hàng thì chủ sở hữu bất động sản không thể thực hiện chuyển giao bất động
sản nữa vì không còn quyền chiếm hữu bất động sản đó.
Vậy một bất động sản để có giá trị cần thiết phải có 4 đặc tính gồm:
tính hữu dụng, tính khan hiếm, tính có nhu cầu và có thể chuyển giao được.
1.2. Sự cần thiết phải định giá bất động sản
Tại Việt Nam, định giá giá trị tài sản, trong đó có bất động sản là một
lĩnh vực còn mới mẻ cả về mặt pháp lý và thực tiễn. Trong khi đó, nhu cầu
định giá bất động sản trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ
nghĩa ở nước ta là không thể thiếu. Định giá bất động sản bao gồm: định giá
đất đai, nhà ở, các công trình xây dựng gắn liền đất đai, tài sản gắn liền với
nhà ở…Là cơ sở phục vụ cho các mục đích:
+ Định giá bán: là việc xác định giá trị của bất động sản có thể bán trên
thị trường
+ Định giá mua: là việc xác định giá mà người mua có thể chấp nhận trả
+ Định giá thế chấp: cũng tương tự như trên nhưng đặt vào thời điểm
thị trường khó khăn, kém phát triển (để xác định giá trị cho vay)
+ Định giá bảo hiểm: để xác định, tìm chi phí trong trường hợp không
may bị thiên tai, hoả hoạn, đền bù cho người bị thiệt hại (xác định chi phí theo
tuổi thọ hoặc xây dựng lại bất động sản)
+ Định giá để đền bù giải phóng mặt bằng gồm: đền bù công trình, đền
bù trên đất, hoa màu trên đất….
+ Định giá cho thuê: chủ yếu đối với bất động sản tạo thu nhập: người
định giá phải tính toán có thể trả bao nhiêu tiền thuê bất động sản trong một
tháng và thu nhập từ cho thuê bất động sản đó
+ Định giá để tính thuế, lập báo cáo tài chính hàng năm của các doanh
nghiệp
+ Định giá cho các di chúc, kiện cáo (định giá tài sản vào thời điểm sảy
ra sự kiện)
+ Định giá cho mục đích đầu tư: trường hợp này khá phổ biến, người
định giá không chỉ xem xét những chi phí, giá trị mang lại cho chủ đầu tư ở
thời điểm hiện tại mà còn phải xem xét những giá trị đó trong tương lai, kì
vọng về giá trị thu nhập mà bất động sản tạo ra trong tương lai
Mặt khác, thị trường bất động sản đã hình thành, tuy còn mới mẻ nhưng
hoạt động khá sôi nổi, đặc biệt ở khu vực thành thị. Hoạt động của thị trường
bất động sản đã góp phần cải thiện rõ rệt điều kiện nhà ở của người dân, tăng
cường hiệu quả sử dụng, kinh doanh của đất đai, biến đất đai thực sự trở
thành một nguồn lực to lớn cho công việc phát triển kinh tế của đất nước. Tuy
nhiên trong thời gian qua, thị trường bất động sản hoạt động còn nhiều khiếm
khuyết, nhược điểm đặc biệt là sự hoạt động của thị trường ngầm. Thì phần
lớn nguyên nhân từ sự quản lý, cơ chế chính sách đối với thị trường này chưa
được hoàn thiện, trong đó có khiếm khuyết của hoạt động định giá.
Định giá bất động sản tạo sự công khai minh bạch về giá đất, đảm bảo
thông tin đến người có nhu cầu là chính xác, khách quan. Làm tăng số lượng
giao dịch, chuyển bất động sản thành hàng hoá trên thị trường. Từ đó thu hút
nhiều thành phần kinh tế tham gia, tạo sự cạnh tranh bình đẳng, đảm bảo lợi
ích của các bên tham gia thị trường. Đồng thời tư vấn giá đất sẽ giúp thực
hiện các chủ trương, chính sách của Nhà nước, giúp Nhà nước hoàn thiện các
hoạt động quản lý trong thị trường bất động sản.
II. CÁC NGUYÊN TẮC VÀ CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG
SẢN
2.1. Các nguyên tắc định giá bất động sản
2.1.1. Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất
Một bất động sản sử dụng ở mức độ cao nhất và tốt nhất là đạt được
mức hữu dụng tối đa trong những hoàn cảnh kinh tế – xã hội thực tế phù hợp,
có thể cho phép về mặt kỹ thuật, về pháp lý, về tài chính và đem lại giá trị lớn
nhất cho tài sản.
2.1.2. Nguyên tắc sử dụng phù hợp
Nguyên tắc này đòi hỏi khi thẩm định giá phải xem xét tính phù hợp
của bất động sản đó là: sự phù hợp giữa lô đất với công trình xây dựng trên
đất; giữa bất động sản với môi trường chung quanh( phù hợp quy hoạch, phù
hợp về mục đích sử dụng…)
2.1.3. Nguyên tắc đóng góp
Giá trị của một bộ phận bất động sản cấu thành một bất động sản phụ
thuộc vào lượng giá trị nó đóng góp vào toàn bộ bất động sản là bao nhiêu và
sự thiếu vắng của nó sẽ làm giảm bao nhiêu giá trị toàn bộ bất động sản đó.
2.1.4. Nguyên tắc thay thế
Khi hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào chào bán ở mức
giá thấp nhất thì tài sản đó sẽ được bán trước. Giới hạn trên của giá trị bất
động sản có xu hướng được tạo ra bởi chính chi phí mua một bất động sản
thay thế tương đương, với điều kiện không có sự chậm trễ quá mức làm ảnh
hưởng đến sự thay thế. Và một người mua cẩn trọng sẽ không trả giá cao hơn
chi phí để mua một tài sản như vậy trong thị trường mở.
2.1.5. Nguyên tắc cung và cầu
Giá trị thị trường được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu về tài sản
đó trên thị trường. Ngược lại, giá trị của tài sản đó cũng tác động đến cung và
cầu về tài sản. Giá của tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với
cung về tài sản.
Giá trị của tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu trong đó
có các yếu tố về đặc điểm vật lý và kinh tế – xã hội khác biệt với những thuộc
tính của các tài sản khác. Sự ảnh hưởng của những đặc tính phụ thêm này
được phản ánh trong cung – cầu và giá trị tài sản.
2.1.6. Nguyên tắc dự kiến các lợi ích tương lai
Định giá là nhiệm vụ dự kiến lợi ích nhận được từ quyền sở hữu tài sản.
Khi ước tính giá trị bất động sản luôn phải dựa vào các triển vọng tương lai
hơn là hiện thực quá khứ. Những dự tính của người mua hay chủ sử dụng là
có thể ảnh hưởng trực tiếp đến giá bất động sản.
2.1.7. Nguyên tắc sự cân bằng trong sử dụng đất và phát triển
Giá bán của một vị trí đất không nhất thiết chỉ ra rằng miếng đất ở vị trí
kế cận cũng phải có một giá trị như vậy. Mà nó còn phụ thuộc vào sự cân
bằng trong việc sử dụng đất và sự phát triển trong tương lai của bất động sản
thông qua sự phân tích các yếu tố : xã hội, chính sách, nguyên tắc sử dụng đất
có hiệu quả…
2.1.8. Nguyên tắc sự hoà hợp
Định giá cần xem xét đến sự hoà hợp của các luật lệ, các lợi ích kinh tế,
tâm lý…Giá của một mảnh đất đạt được tối đa khi có được một mức độ hợp
lý về sự đồng nhất kinh tế và xã hội hiện hữu trong vùng.
2.1.9. Nguyên tắc những thay đổi trong mô hình kinh tế – xã hội
Dự đoán các điều kiện của thị trường và phản ứng của người mua để dự
kiến về thị trường tương lai, nhận ra các chiều hướng ảnh hưởng đến bất động
sản và những hiệu quả có thể nhìn thấy trước mức độ lạc hậu chức năng của
bất động sản.
2.1.10. Định giá bất động sản phải xem xét đến tập quán mua bán, giao dịch
của nhân dân địa phương
Do đặc trưng của bất động sản và tính bất động nên giá bất động sản
mang đậm tích chất địa phương. Vì vậy định giá bất động sản phải nắm bắt
được tập quán mua bán của nhân dân địa phương.
2.1.11. Định giá bất động sản phải gắn với mục tiêu của việc định giá
Định giá bất động sản là nhằm một mục đích nhất định, chứ không
thể có một giá bất động sản chung chung. Tuỳ theo mục đích của việc
định giá giá trị bất động sản mà phương pháp xác định giá cũng có thể
khác nhau. Thông thường định giá bất động sản nhằm đáp ứng một mục tiêu
cụ thể nào đó.
2.2. Các phương pháp định giá bất động sản
2.2.1. Phương pháp so sánh trực tiếp
2.2.1.1. Khái niệm
Phương pháp so sánh trực tiếp (hay còn gọi là phương pháp giá bán rút
ra từ thị trường): là phương pháp định giá bằng cách so sánh một cách trực
tiếp bất động sản mục tiêu với các bất động sản tương tự trên thị trường nhằm
tìm ra giá trị của nó từ các giao dịch trước đó
Phương pháp dựa trên cơ sở lý luận cho rằng giá trị thị trường của một
bất động sản có mối liên hệ mật thiết với giá trị của các bất động sản tương tự
đã được mua bán trên thị trường. Đây là phương pháp được sử dụng gần như
phổ biến và nhiều nhất trong thực tế vì:
+ Hầu như không gặp khó khăn về kỹ thuật do: không có công thức
hoặc mô hình cố định mà đòi hỏi người định giá phải có kinh nghiệm và kiến
thức thị trường, đòi hỏi phải tìm kiếm các bất động sản đã được giao dịch trên
thị trường hiện hành và tương đối giống với bất động sản cần định giá. Từ đó
có những điều chỉnh thích hợp để xác định giá trị bất động sản cần định giá
+ Nó thể hiện sự đánh giá về giá trị thị trường của tài sản vì vậy nó có
cơ sở, dễ được mọi người và cơ quan pháp lý công nhận
+ Nó là cơ sở cho nhiều phương pháp định giá khác, thông thường người định
giá sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp kết hợp các phương pháp khác để
định giá bất động sản.
2.2.1.2. Điều kiện áp dụng
Thông thường phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá
đất và nhà đất cho các yêu cầu: mua bán, thế chấp, góp vốn, phân chia quyền
lợi về tài sản… Nó đặc biệt thích hợp cho những bất động sản có tính đồng
nhất cao như: các căn hộ chung cư, các dãy nhà phổ biến liên kế được xây
dựng cùng một kiểu, các bất động sản liền kề hoặc cùng khu vực.
2.2.1.3. Các nguyên tắc áp dụng khi sử dụng phương pháp so sánh
+ Nguyên tắc cung – cầu: nó quyết định đến giá cả của bất động sản so
sánh trên thị trường
+ Nguyên tắc thay thế
+ Nguyên tắc sự đóng góp
+ Nguyên tắc ngoại ứng: chỉ ra các lực lượng ngoại ứng có thể tác động
tích cực hoặc tiêu cực đến bất động sản: chu kỳ phát triển kinh tế, chu kỳ kinh
doanh, đặc điểm của các bất động sản trong khu vực.
2.2.1.4. Các bước tiến hành
B1: Tìm kiếm các thông tin của những bất động sản được bán trong
thời gian gần đây có thể so sánh được với bất động sản mục tiêu cần định giá
về các mặt: điều kiện giao dịch, loại bất động sản, vị trí…
B2: Tiến hành kiểm tra các bất động sản có thể so sánh được để xác
định giá trị của chúng và bảo đảm rằng các bất động sản này là có thể so sánh
B3: Lựa chọn một số bất động sản có thể so sánh thích hợp nhất (3-6
bất động sản ) để tiến hành phân tích
B4: Phân tích các giá bán, xác định sự khác nhau của mỗi bất động sản
so với bất động sản mục tiêu( tốt hơn hoặc xấu hơn) và tiến hành điều chỉnh
tăng lên hoặc giảm giá bao gồm:
+ Tình trạng pháp lý của bất động sản: giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất hoặc các giấy tờ liên quan
+ Địa điểm: khả năng tiếp cận bất động sản và môi trường xung quanh(
kinh tế, xã hội, dòng giao thông, công viên)
+ Vị trí mặt bằng: kích thước lô đất, hình dáng, quy mô lô đất, bề rộng
mặt tiền, chiều sâu lô đất
+ Tình hình quy hoạch, các công trình xây dựng trên đất, điều kiện và
tích chất giao dịch trên thị trường…
B5: Tiến hành hòa hợp các chỉ số giá trị nhận được từ các bất động sản
so sánh thành một chỉ số giá trị hoặc khoảng giá trị và ước tính giá trị bất
động sản cần định giá.
2.2.1.5. Hạn chế của phương pháp
+ Cần thiết phải có thông tin: áp dụng phương pháp này nếu không có
thông tin thị trường về những giao dịch tương tự thì sẽ không sử dụng được. ở
những nơi thị trường kém phát triển, việc sử dụng phương pháp rất khó khăn
và kết quả thu được không có cơ sở vững chắc, thiếu sức thuyết phục
+ Trong điều kiện thị trường biến động mạnh thì phương pháp trở nên
kém hiệu quả bởi những thông tin này sẽ trở nên lạc hậu trong vòng một thời
gian ngắn.
2.2.2. Phương pháp chi phí
2.2.2.1. Khái niệm
Phương pháp chi phí dựa trên cơ sở: người mua có đủ thông tin và dự
tính hợp lý thì không bao giờ trả giá bất động sản lớn hơn so với chi phí bỏ ra
để mua đất và xây dựng công trình trên đất tương tự. Phương pháp này dựa
vào nguyên tắc thay thế, tức là giá trị của bất động sản có thể đo bằng chi phí
làm ra một bất động sản tương tự như là một vật thay thế. Phương pháp này
được xem là phương pháp tổng hợp của hai phương pháp: so sánh trực tiếp và
chi phí để tính giá trị công trình gắn liền trên đất
Nguyên lý chung:
Giá bất động sản = Giá đất + Giá công trình
= Chi phí đất + chi phí công trình – hao mòn – lỗi thời
2.2.2.2. Điều kiện áp dụng
Thường được sử dụng để định giá các bất động sản có mục đích đặc
biệt: nhà thờ, bệnh viện, trường học, nhà máy điện, nhà máy hoá chất, cơ sở
lọc dầu…hoặc những bất động sản có chức năng riêng biệt, không sinh lời.
2.2.2.3. Các nguyên tắc cần áp dụng khi sử dụng phương pháp chi phí
+ Nguyên tắc thay thế
+ Nguyên tắc cung cầu
+ Nguyên tắc cân bằng
+ Nguyên tắc ngoại ứng
+ Nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt nhất.
2.2.2.4. Các bước tiến hành
B1: Ước lượng giá trị của mảnh đất của bất động sản cần định giá, coi
đó là mảnh đất trống và việc sử dụng là cao nhất và tốt nhất
B2: Ước lượng chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc thay thế công trình
trên mảnh đất
B3: Tính tổng giảm giá tích luỹ của công trình trên cơ sở xem xét hao
mòn và lỗi thời gồm:
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét