Xây dựng quỹ tín thác đầu tư bất động sản tại TPHCM

3.3 CÁC GIẢI PHÁP HỖ TRỢ 75
3.3.1 Củng cố thị trường bất động sản 75
3.3.2 Củng cố thị trường chứng khoán và tạo điều kiện phát triển nghiệp vụ chứng
khoán hóa 76
3.3.3 Xây dựng và ban hành luật về Quỹ REIT 77

PHẦN KẾT LUẬN 84
TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC
DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 1a : Thống kê thị trường căn hộ cho thuê (6/2007) 41
Bảng 1b : Thống kê thị trường căn hộ bán (6/2007) 42
Bảng 2 : Thống kê thị trường cao ốc văn phòng (6/2007) 43
Bảng 3: Thống kê thị trường khách sạn 3-5 sao (6/2007) 45
Bảng 4 : Thống kê 8 trung tâm bán lẻ và khu thương mại cao cấp (6/2007) 46
Bảng 5 : Tình hình dư nợ cho vay bất động sản so với tổng dư nợ tín dụng toàn
Thành 50
Bảng 6 : Một số đặc điểm hoạt động của REIT đại chúng và REIT thành viên 79

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 1: Mô hình REIT được tổ chức như một quỹ 15
Hình 2: Mô hình REIT truyền thống 17
Hình 3: Mô hình UPREIT 19
Hình 4: Mô hình DOWNREIT 20
Hình 5a: Biểu đồ cơ cấu nguồn vốn đầu tư 55
Hình 5b: Biểu đồ nhu cầu vốn đầu tư (2008-2010) 56
Hình 6: Mô hình Công ty REIT 70
Hình 7: Mô hình Quỹ REIT ở Việt Nam 71


1
PHẦN MỞ ĐẦU
a) Giới thiệu
Với sự chuyển dịch của nền kinh tế từ kế hoạch tập trung sang nền kinh tế theo
cơ chế thị trường, sự hiểu biết và nhận thức về việc quản lý đất đai, phát triển
nhà và thị trường bất động sản ở Việt Nam đã thay đổi rất nhiều. Thị trường bất
động sản đã đạt được những bước phát triển đáng kể trong những năm gần đây
nhờ vào sự phát triển Kinh tế - xã hội của Việt Nam và các chính sách phát triển
nhà, sử dụng đất đai của chính phủ.
Theo số liệu của Cục Thống kê thì dân số trung bình của thành phố Hồ Chí
Minh trong năm 2007 là 6,6 triệu người. Thành phố Hồ Chí Minh là một trong
những trung tâm kinh tế lớn nhất và năng động nhất ở Việt Nam với GDP hàng
năm chiếm 20% GDP quốc gia và tốc độ tăng trưởng GDP trên 12% mỗi năm.
Thành phố Hồ Chí Minh đã và đang thu hút một lượng lớn các nhà đầu tư trong
và ngoài nước, các doanh nghiệp và người nhập cư trong những năm qua. Vì
vậy, thị trường bất động sản ở thành phố Hồ Chí Minh là một trong những thị
trường sôi động vào bậc nhất ở Việt Nam. Thực tế, nhà nước đã có nhiều nỗ lực
nhưng thị trường bất động sản vẫn chỉ mới ở giai đoạn khởi đầu với những rủi
ro tiềm tàng, và bất ổn do sự không tương xứng giữa định hướng chiến lược sử
dụng đất, quy hoạch tổng thể với khung pháp lý và các công cụ hỗ trợ cho thị
trường.
Về cơ bản, thị trường bất động sản ở Việt Nam vẫn còn tập trung chủ yếu vào
kinh doanh chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Ngoài những nhu cầu thực sự về
các bất động sản của cư dân và bất động sản để kinh doanh mua bán, thì có rất
nhiều nhu cầu đầu tư vào đất đai của những người đầu cơ. Những người đầu tư
vào đất thường nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở các vùng ngoại thành
để kiếm phần chênh lệch khi đất tăng như những người đầu cơ.

2
Theo Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Hồ Chí Minh thì từ năm 2000
đến cuối năm 2006, đã có 2.500 dự án đầu tư bất động sản với tổng diện tích đất
sử dụng lên tới 13.500 hecta (tương đương với điện tích của 12 quận nội thành
của thành phố Hồ Chí Minh). Tuy nhiên, đa số các dự án này vẫn chưa được
các nhà đầu tư thực hiện trọn vẹn. Nói cách khác, nghĩa là không có một sản
phẩm bất động sản hoàn chỉnh nào như cơ sở hạ tầng, nhà ở và các bất động sản
khác được tiến hành để tạo ra lợi nhuận trên thị trường sơ cấp. Chẳng qua thực
tế trong thời gian qua, trên thị trường bất động sản, hoạt động chủ yếu là
chuyển nhượng quyền sử dụng đất để kinh doanh trên thị trường thứ cấp.
Tình hình này làm nảy sinh rủi ro tiềm tàng và trầm trọng đối với thị trường còn
non trẻ, bởi vì tình hình này có thể dẫn tới giá bất động động sản quá cao và
không thực tế, vượt ngoài khả năng thanh toán của những người có nhu cầu nhà
ở thực sự và của cả những doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Sẽ càng rủi
ro hơn nếu như nhiều nhà đầu tư pháp nhân và thể nhân cứ lao vào đầu tư bất
động sản nhưng không có chiến lược kinh doanh phù hợp và thận trọng, trong
khi nguồn đất đai thì có giới hạn. Hơn nữa, trong vài năm gần đây, mọi người
có khuynh hướng thay đổi cách thức để dành tiền nhàn rỗi, tiền tiết kiệm từ
vàng hoặc tiền mặt sang đầu tư địa ốc với kỳ vọng sẽ kiếm được nhiều lợi
nhuận hơn là để tiết kiệm. Chính vì điều này đã làm cho thị trường “nóng” lên
vào những năm 1995, 2000, 2002, 2007.
Từ năm 2004, chính phủ đã ban hành một số chính sách và quy định để giúp thị
trường bất động sản phát triển mạnh mẽ và hạn chế những rủi ro co thể xảy ra.
Từ khi có chỉ thị 08/2002/CT-UB ngày 22/04/2002 của Ủy Ban nhân dân thành
phố và đặc biệt là Nghị Định 181/NĐ-CP của Chính Phủ ngày 29/10/2004 với
các quy định liên quan đến việc cấm phân lô bán nền, thị trường bất động sản
tại Thành phố Hồ Chí Minh cũng như nhiều địa phương khác có dấu hiệu chững
lại, giá đất giảm, đặc biệt là giá đất nông nghiệp, trường hợp chuyển nhượng bất
hợp pháp giảm hẳn. Số lượng hồ sơ mua bán chuyển nhượng trên địa bàn

3
Thành Phố Hồ Chí Minh giảm 28% năm 2005, giảm 68% vào năm 2006
1.

Bên cạnh đó, rất nhiều nhà đầu tư bất động sản đã thay đổi dần chiến lược kinh
doanh để đầu tư vào thị trường sơ cấp với một mục đích dài hạn bởi vì nhà đầu
tư tin rằng thị trường bất động sản tiếp tục sôi động và hứa hẹn triển vọng tốt
đẹp trong thời gian tới.
b) Đặt vấn đề
Mối quan tâm chính của các nhà đầu tư bất động sản là nguồn vốn tài trợ. Các
doanh nghiệp kinh doanh trong lãnh vực này thường cần có lượng vốn lớn và
dài hạn. Tuy nhiên, thực lực các nhà đầu tư vào thị trường bất động sản hiện
nay đa số không đủ năng lực tài chính để tự mình thực hiện những dự án nhằm
tạo ra những sản phẩm hoàn chỉnh cho thị trường sơ cấp. Phần lớn các chủ đầu
tư chỉ thực hiện những dự án có quy mô nhỏ, nhưng cũng chỉ có khả năng thực
hiện giai đoạn chuẩn bị đầu tư, hoặc đền bù đất nông nghiệp. Còn nguồn vốn để
xây dựng hạ tầng kỹ thuật xã hội, xây dựng nhà để bán phải dựa vào nguồn vốn
ứng trước của người mua và nguồn tín dụng của ngân hàng thương mại. Thông
thường, đa số các dự án bất động sản được tài trợ từ (i) vốn của các nhà đầu tư
– nhưng rất nhỏ, (ii) nguồn vốn ứng trước của người mua và (iii) nguồn tín
dụng trung và ngắn hạn từ các ngân hàng thương mại. Tuy nhiên, các nguồn tài
chính này luôn có giới hạn trong khi nhu cầu về vốn thì không ngừng tăng. Hơn
nữa, thị trường vốn chưa giữ một vai trò trọng yếu trong việc phát triển thị
trường bất động sản trong nhiều năm qua, là do thiếu các công cụ tài chính hỗ
trợ hoạt động kinh doanh bất động sản.
Chúng ta có thể nhận thấy rằng những nhà đầu tư chưa có đủ năng lực tài chính
để hoàn thành các dự án bất động sản. Khi Chính phủ ban hành các chính sách
và quy định đã nêu ở trên, thì các nhà đầu tư bất động sản có thể giải quyết
được bài toán vốn nan giải để thực hiện dự án.

1
Nguồn: Trung tâm Thông tin Tài nguyên - Môi trường và Đăng ký Nhà đất

4
Thực tế là có rất nhiều nhà đầu tư pháp nhân và thể nhân mong muốn đầu tư
vào thị trường bất động sản nhưng không đủ tài chính để mua trọn vẹn một sản
phẩm đơn lẻ và mặt khác, nhà đầu tư cũng quan tâm đến tính thanh khoản trong
kinh doanh bất động sản và nhu cầu đa dạng hóa đầu tư vào những tài sản khác.
Vì vậy, chúng tôi cho rằng, một trong những giải pháp tích cực giải quyết bài
toán vốn trong thị trường bất động sản là phải tìm ra những cơ chế, công cụ huy
động vốn hữu hiệu có thể kết nối thị trường bất động sản với các kênh dẫn vốn
từ thị trường tài chính. Vì lý do đó, chúng tôi muốn đề cập đến việc xem xét mô
hình REIT với chiến lược huy động vốn rộng rãi trong công chúng có nhu cầu
đầu tư bất động sản nhưng có số vốn nhất định sẽ góp phần hạn chế những rủi
ro liên quan đến việc đầu cơ nhà đất cũng như những rủi ro liên quan đến tín
dụng ngân hàng trong lĩnh vực tài trợ đầu tư bất động sản. Chúng tôi mong
muốn thông qua đề tài “Xây dựng Quỹ tín thác đầu tư bất động sản tại Thành
phố Hồ Chí Minh” sẽ gợi mở những nghiên cứu sâu hơn để tìm kiếm giải pháp
mới huy động nguồn vốn tài trợ cho thị trường bất động sản của Thành phố Hồ
Chí Minh.
c) Mục đích nghiên cứu
Đề tài này sẽ tập trung trả lời 02 câu hỏi lớn sau:
i. Công cụ nào thích hợp để huy động vốn rộng rãi trong công chúng nhằm
đáp ứng nhu cầu vốn dài hạn của thị trường bất động sản?
ii. Xác định điều kiện và nguyên tắc cơ bản để xây dựng một mô hình như
vậy ở thành phố Hồ Chí Minh trong bối cảnh hiện nay?
d) Phạm vi nghiên cứu
Do loại hình Quỹ tín thác đầu tư bất động sản còn mới lạ với Việt Nam, nhưng
thật ra đã được ứng dụng tại nhiều quốc gia trên thế giới như Mỹ, Anh, Nhật,
Singapore …nên đề tài nghiên cứu này chỉ tập trung vào :

5
Khu vực nghiên cứu: thành phố Hồ Chí Minh
Hoạt động kinh doanh bất động sản (bao gồm: thực trạng thị trường bất
động sản, nhu cầu phát triển sản phẩm, các nguồn vốn tài trợ…) tại các
mảng thị trường bất động sản sơ cấp chủ yếu ở thành phố Hồ Chí Minh.
Đề tài này không bao gồm nghiên cứu thị trường bất động sản thứ cấp,
các quy định pháp luật, các chính sách liên quan đến hoạt động kinh
doanh bất động sản.
Các ngân hàng nhà nước và cổ phần, các quỹ đầu tư nước ngoài và nhà
nước, các công ty bất động sản tư nhân và nước ngoài hoạt động ở thành
phố Hồ Chí Minh
Một số kiểu mẫu REIT tiêu biểu tại châu Á, châu Mỹ và châu Âu
Góc độ của nhà đầu tư kinh doanh bất động sản và một số nguồn tài trợ
sẵn có trong nước, nhưng không đi sâu vào kỹ thuật nghiệp vụ chứng
khoán hóa.
Đề tài này được nghiên cứu nhằm nhận biết mô hình đầu tư thích hợp để trả lời
các vấn đề đặt ra. Các kiến nghị về giải pháp thành lập REIT ở nghiên cứu này
là những ý tưởng mang tính chiến lược. Việc đề xuất nên hình thành REIT ở
thành phố Hồ Chí Minh được xem như một trong những giải pháp huy động
vốn tài trợ cho hoạt động kinh doanh bất động sản. Vì vậy, phạm vi nghiên cứu
của đề tài này sẽ bao gồm việc đưa ra các giải pháp về mô hình, nguyên tắc vận
hành REIT ở thành phố Hồ Chí Minh và biện pháp hỗ trợ. Các khuyến nghị này
cần có những nghiên cứu chuyên sâu hơn trên nhiều phương diện để áp dụng
trong thực tiễn.
e) Phƣơng pháp nghiên cứu
Đây là một nghiên cứu định tính các lý thuyết đã có cơ sở vững chắc trước đó.

6
Các lý thuyết này được tìm kiếm và khai thác trên cơ sở các dữ liệu đã được tập
hợp một cách có hệ thống. Dựa trên việc thiết lập các mục tiêu nghiên cứu cụ
thể, chúng tôi sử dụng nhiều phương pháp khác nhau. Trong đó, phương pháp
chủ yếu được sử dụng là phương pháp phân tích nhằm làm rõ nhu cầu về các
sản phẩm bất động sản và xác định mô hình công cụ huy động vốn mới để đáp
ứng nhu cầu vốn đầu tư bất động sản. Mặt khác, phân tích làm rõ lợi ích của
kênh đầu tư mới để các nhà đầu tư có thể sử dụng khi muốn đầu tư kinh doanh
bất động sản.
Ngoài ra, đề tài nghiên cứu này sử dụng phương pháp so sánh nhằm so sánh
REIT tại các quốc gia trên thế giới để có thể rút ra những bài học thực tiễn khi
áp dụng vào Việt Nam. Các phương pháp hỗ trợ khác như khảo sát kinh
nghiệm, phỏng vấn chuyên sâu cũng được sử dụng nhằm làm sáng tỏ hơn các
vấn đề về thực tiễn nghiên cứu.
Trong nghiên cứu này, chúng tôi phần lớn sử dụng các nguồn dữ liệu thứ cấp –
tức là những dữ liệu đã có được trong quá khứ. Những dữ liệu này sẽ được sử
dụng chủ yếu trong chương 1 và chương 2 của luận văn này, bao gồm các tài
liệu lý thuyết từ các tác giả nước ngoài và các dữ liệu trong nước từ các tư liệu
chuyên môn, báo chí, website …
f) Kết cấu luận văn
Luận văn này được kết cấu thành 03 chương (không kể phần mở đầu và phần
kết luận) như sau:
Chƣơng 1. “Tổng quan về Quỹ Tín thác đầu tƣ bất động sản (REITs)” sẽ
phác họa được vị trí của REIT trong thị trường tài chính bất động sản; mang
đến những hiểu biết cơ bản về REIT cho người đọc và đúc kết nguyên tắc hoạt
động của REIT và lợi ích do REIT mang lại; Đồng thời cũng nêu ra những khác
biệt của REIT với các Công ty đầu tư kinh doanh bất động sản thông thường.

7
Chƣơng 2. “Hoạt động thị trƣờng bất động sản và các nguồn tài trợ cho
kinh doanh bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh”. Trong chương này,
chúng tôi đề cập đến thực trạng thị trường bất động sản ở Thành phố Hồ Chí
Minh và nhu cầu phát triển thị trường trong tương lai. Đồng thời, sẽ phân tích
các nguồn tài trợ chính cho thị trường bất động sản, những khó khăn trong
nguồn tài trợ và những bất lợi do thiếu công cụ huy động vốn phù hợp. Từ đó,
sẽ khảo sát nghiên cứu mô hình REIT và xác định sự cần thiết phải thí điểm lập
REIT ở thành phố Hồ Chí Minh.
Chƣơng 3. “Giải pháp thành lập Quỹ tín thác đầu tƣ bất động sản tại
thành phố Hồ Chí Minh”. Qua kết quả phân tích ở chương 01 và 02, chúng tôi
sẽ đưa ra mô hình đề nghị, cơ sở pháp lý vận hành và các biện pháp hỗ trợ cần
thiết để xây dựng REIT trong điều kiện hiện tại.

Xem chi tiết: Xây dựng quỹ tín thác đầu tư bất động sản tại TPHCM