phỏp gúp phn hon thin cỏc quy nh v ng ký quyn s hu nh v cụng
trỡnh XD nc ta.
3. Mc ớch v nhim v nghiờn cu
3.1. Mc ớch nghiờn cu
Vic nghiờn cu ti nhm mc ớch:
- H thng hoỏ v gúp phn phỏt trin c s lý lun v thc tin ca vic
hon thin phỏp lut v ng ký quyn s hu nh v cụng trỡnh XD;
- Nhn din nhng tn ti, bt cp ca phỏp lut v ng ký quyn s hu
nh v cụng trỡnh XD trờn c s ỏnh giỏ thc trng thi hnh t trong mi
quan h so sỏnh vi phỏp lut mt s nc trờn th gii v lnh vc ny;
- xut nh hng v gii phỏp khc phc nhm gúp phn hon thin
phỏp lut v ng ký quyn s hu nh v cụng trỡnh XD.
3.2. Nhim v nghiờn cu
Xut phỏt t mc ớch nờu trờn, nhim v nghiờn cu ca ti c xỏc
nh l:
- Tp hp, xem xột, bỡnh lun cỏc vn kin ca ng, cỏc chớnh sỏch ca
Nh nc cp n vic bo h quyn s hu ti sn núi chung v ng ký
quyn s hu nh v cụng trỡnh XD núi riờng;
- Tp hp, h thng hoỏ, phõn tớch cỏc quy nh cp trc tip v ng
ký quyn s hu nh v cụng trỡnh XD ti Vit Nam;
- ỏnh giỏ, xem xột cỏc bỏo cỏo tng kt quỏ trỡnh thc thi phỏp lut v
ng ký quyn s hu nh v cụng trỡnh XD ti Vit Nam;
- Nghiờn cu cỏc ch trng, gii phỏp tm v mụ ca Nh nc v
qun lý cụng tỏc ng ký quyn s hu nh v cụng trỡnh XD;
- Tp hp, so sỏnh, i chiu quy nh hin hnh v ng ký quyn s hu
nh v cụng trỡnh XD vi cỏc quy nh cú liờn quan ca mt s nc trờn th
gii.
4. i tng v phm vi nghiờn cu
5
Phỏp lut v ng ký quyn s hu nh v cụng trỡnh XD l mt ti
cú ni hm nghiờn cu rng v liờn quan n nhiu lnh vc phỏp lut khỏc
nhau. Tuy nhiờn, trong khuụn kh cú hn ca mt bn Lun vn Thc s lut hc,
tỏc gi ch tp trung i sõu tỡm hiu cỏc quy nh hin hnh cp trc tip n
vic ng ký quyn s hu nh v cụng trỡnh XD. Cỏc quy nh ny nm trong
cỏc o lut:
- Hin phỏp nm 1946, nm 1959, nm 1980 v nm 1992;
- B Lut dõn s (BLDS) nm 2005;
- Lut XD nm 2003;
- Lut Nh nm 2005;
- Lut u t nm 2005;
- Lut Kinh doanh BS nm 2006;
V nhng vn bn quy phm hng dn thi hnh c ỏp dng Vit
Nam.
5. Phng phỏp nghiờn cu
t c mc tiờu nghiờn cu ca ti, Lun vn ó s dng cỏc
phng phỏp nghiờn cu ch yu sau õy:
- Phng phỏp lun nghiờn cu khoa hc duy vt bin chng v duy vt
lch s ca ch ngha Mỏc - Lờnin; t tng H Chớ Minh v quan im, ng
li ca ng v xõy dng nn KT th trng nhiu thnh phn núi chung v
quyn s hu ti sn núi riờng;
- Phng phỏp tng hp, so sỏnh, i chiu, phng phỏp lch sc
s dng trong Chng 1 nhm nghiờn cu nhng vn lý lun v phỏp lut
ng ký quyn s hu nh v cụng trỡnh XD;
- Phng phỏp phõn tớch, bỡnh lun, phng phỏp quy np c s dng
trong Chng 2 khi nghiờn cu thc trng phỏp lut v ng ký quyn s hu
nh v cụng trỡnh XD;
- Phng phỏp din gii, lp lun, phng phỏp phõn tớch c s dng
trong Chng 3 khi nghiờn cu, xõy dng nh hng v cỏc gii phỏp nhm
6
thng nht v hon thin phỏp lut v ng ký quyn s hu nh v cụng trỡnh
XD.
6. Nhng úng gúp mi ca lun vn
Lun vn c nghiờn cu v th hin giỏ tr khoa hc bi cỏc úng gúp
c bn sau õy:
- H thng hoỏ ton din c s lý lun ca hot ng ng ký quyn s
hu nh v cụng trỡnh XD cng nh phỏp lut v lnh vc ny Vit Nam;
- ỏnh giỏ phỏp lut Vit Nam v ng ký quyn s hu nh v cụng
trỡnh XD t trong mi quan h so sỏnh vi phỏp lut ca mt s nc trờn th
gii v vn ny, nhm nhn din nhng u im v nhng hn ch, tn ti
cng nh nguyờn nhõn ca cỏc bt cp lm c s a ra cỏc gii phỏp khc
phc;
- a ra nh hng v mt s gii phỏp gúp phn hon thin, thng nht
phỏp lut v ng ký quyn s hu nh v cụng trỡnh XD ỏp ng cỏc yờu cu
ca cụng cuc cụng nghip hoỏ, hin i hoỏ v hi nhp KT quc t.
7. B cc ca lun vn
Ngoi phn m u, kt lun v danh mc ti liu tham kho, ni dung
ca Lun vn gm 3 chng:
- Chng 1: Tng quan nhng vn lý lun v phỏp lut ng ký quyn
s hu nh v cụng trỡnh XD;
- Chng 2: Thc trng ca phỏp lut Vit Nam v ng ký quyn s hu
nh v cụng trỡnh XD;
- Chng 3: nh hng v gii phỏp nhm thng nht phỏp lut v ng
ký quyn s hu nh v cụng trỡnh XD Vit Nam.
7
Chng 1
Tổng quan những vấn đề lý luận về pháp luật
đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng
1.1. Khái niệm về nhà ở và công trình xây dựng
1.1.1. Khỏi nim, c im v phõn loi nh
1.1.1.1. Khỏi nim v c im nh
Hin nay, nh c coi l mt trong nhng ti sn cú giỏ tr ln ca mi
h gia ỡnh, cỏ nhõn. Theo iu 1 Lut nh nm 2005 thỡ nh l "cụng trỡnh
xõy dng vi mc ớch v phc v cỏc nhu cu sinh hot ca h gia ỡnh,
cỏ nhõn"
. Nh vy, c gi l nh thỡ cn phi ỏp ng hai yu t:
Mt l, nh phi l cụng trỡnh XD do con ngi to lp nờn bng cụng
sc lao ng kt hp vi cỏc loi vt liu XD, thit b gn vi nh thụng qua
cỏc bin phỏp khoa hc, k thut XD (phi l cụng trỡnh XD theo quy nh
ca phỏp lut v XD);
Hai l, cụng trỡnh XD ny c XD phc v nhu cu v cỏc nhu cu
sinh hot thng xuyờn khỏc ca h gia ỡnh, cỏ nhõn nh: duy trỡ cuc sng,
l khụng gian vn hoỏ ca mt tp hp ngi cú quan h gia ỡnh (quan h hụn
nhõn, quan h huyt thng, quan h nuụi dng) cựng trong mt nh, l ni
th cỳng t tiờn, ni giao lu, gp g cỏc thnh viờn ca nhiu th h, ca dũng
h, phc v yờu cu duy trỡ nũi ging ;
Trờn thc t, cm t nh khụng phi lỳc no cng c hiu theo
ỳng bn cht ca nú. Trong lnh vc xó hi (XH) hc, nhiu ngi thng s
dng cm t ch thay cho "nh "; trong lnh vc an ninh, cm t "nh "
nhiu lỳc cng thay th bng cm t a ch hoc ni c trỳ (ni tm trỳ hoc
thng trỳ) ca mi cỏ nhõn khi cỏn b, cụng chc trong ngnh thc hin cỏc tỏc
nghip cụng v Nu hiu theo cỏch thụng thng, núi n ch tc l núi n
ni , ni sinh sng, c trỳ ca mi ngi. Tuy nhiờn, ch khụng th thay th
8
cho tờn gi nh , bi vỡ ch l cỏch gi chung, ch ni trong mt khụng gian
v ti mt a im a lý no ú ca con ngi, khụng mụ t hỡnh dỏng, c
im, s sang trng ca ni . Mi ngi u cú ch , ni c trỳ, nhng ch
ú cú th khụng c gi nh , vỡ khụng ỏp ng tiờu chớ l mt nh theo
quy nh ca phỏp lut nh . Vớ d: sinh sng trờn thuyn, trờn nh ni, ti cỏc
khu chut ;
phõn bit nh vi cụng trỡnh XD hoc vi ni , phỏp lut v nh
ó a ra mt s c im sau õy ca nh :
Th nht, nh phi do con ngi XD theo quy chun, tiờu chun thit k
riờng v c XD bng cỏc loi vt liu m Nh nc quy nh;
Th hai, nh phi luụn gn lin vi t, cú iu kin phõn cp,
phõn loi theo quy nh v cú tui th nht nh;
Th ba, nh phi c thit k cú y cụng nng phc v nhu cu
v sinh hot ca h gia ỡnh, cỏ nhõn nh: cú phũng , sinh hot chung, bp,
cụng trỡnh ph (nh tm, bung v sinh); trong ú cỏc cụng trỡnh ph cú th c
XD khộp kớn trong cựng mt cn h hoc XD tỏch bit.
Hin nay, trong mc tiờu phn u XD nc ta tr thnh mt nc dõn
giu, nc mnh, XH cụng bng, dõn ch, vn minh, Nh nc ó coi tiờu chớ
ngi dõn cú nh khang trang v tiờu chun v din tớch ng th hai sau
tiờu chớ v lng thc. Phn u ngi dõn cú cuc sng giu cú cng ng
ngha vi vic phi to iu kin mi ngi cú nh theo ỳng tiờu chun
quy nh, bi vỡ nh khụng ch th hin tiờu chớ "dõn giu" m cũn l mt trong
nhng tiờu chớ th hin cú cuc sng "vn minh, hin i".
Nh vy, xột v bn cht, nh ch c XD vo mc ớch , trong thit
k v XD nh phi phự hp vi nhu cu v sinh hot ca h gia ỡnh, cỏ
nhõn.
1.1.1.2. Phõn loi nh
Lut Nh a ra khỏi nim v nh phõn bit gia nh vi cỏc loi
nh khỏc khụng phi l nh nh: nh lm vic, nh hng, khỏch sn v cỏc
9
cụng trỡnh XD khỏc, t ú giỳp c quan hu quan d dng ỏp dng lut khi thc
hin cỏc hot ng qun lý nh nc. Nh c XD phc v mc ớch
cho nhiu i tng khỏc nhau trong XH, tu thuc vo mc ớch XD ca cỏc
i tng s dng khỏc nhau m phõn ra nhiu phng thc phỏt trin nh
khỏc nhau. Theo ú, nh do t chc, cỏ nhõn u t phỏt trin bỏn, cho thuờ
theo nhu cu ca th trng c gi l nh thng mi; nh do h gia ỡnh,
cỏ nhõn XD c gi l nh riờng l; nh do Nh nc u t XD b trớ
cho cỏc i tng l cỏn b, cụng chc thuc din iu ng, luõn chuyn thuờ
c gi l nh cụng v; cũn nh do Nh nc hoc t chc, cỏ nhõn u t
XD cho cỏc i tng XH thuc din cú thu nhp thp thuờ hoc thuờ mua
c gi l nh XH. Cỏch xỏc nh phng thc phỏt trin nh cn c vo
i tng s dng nh trờn cng ch mang tớnh tng i, ch yu lm cn c
Nh nc cú cỏc c ch u ói trong u t phỏt trin cỏc loi nh ny, ch
khụng phi phc v cho cụng tỏc qun lý sau u t XD.
Ngoi vic phõn nh cỏch thc phỏt trin nh nh trờn, phỏp lut v
nh cũn cn c vo cỏc loi vt liu c dựng XD nh , cht lng nh
v cỏc thit b gn kt vi nh phõn nh thnh cỏc cp khỏc nhau, t cp 1
n cp 4; trong ú nh cp 4 l loi cú cht lng thp nht v cp cao nht l
cp 1. Ngoi ra cũn cú nh tm, nhng loi nh ny khụng nm trong danh mc
phõn cp nh, vỡ nú ch c XD bng cỏc nguyờn vt liu tm, khụng tiờu
chun phõn cp nh theo quy nh. Vic phõn nh thnh 4 cp l nhm mt
s mc ớch:
Mt l, xỏc nh niờn hn (tui th) ca nh . Vớ d: tui th quy nh
ca nh cp 4 l 20 nm, cũn tui th ca nh cp 1 l 80 nm;
Hai l, xỏc nh sut u t 1m
2
nh . Nh cú cỏc cp khỏc nhau thỡ
cú giỏ thnh XD (chi phớ u t) cao thp khỏc nhau, Vớ d: nh cp 1 cú sut
u t cao hn nh cp 4;
10
Ba l, tớnh giỏ bỏn v cỏc khon thu, l phớ khi lm th tc ti chớnh
vi c quan nh nc. Nh cú giỏ thnh XD khỏc nhau thỡ giỏ bỏn v cỏc
khon ti chớnh phi úng gúp cng khỏc nhau;
Cn c vo mc ớch s dng v ngun gc XD, Lut Nh nm 2005 v
cỏc vn bn hng dn thi hnh ó phõn nh thnh cỏc loi sau õy:
- Nh chung c: l nh cú t hai tng tr lờn, cú li i, cu thang v h
thng cụng trỡnh h tng s dng chung cho nhiu h gia ỡnh, cỏ nhõn, l ni c
trỳ, sinh sng ca nhiu h gia ỡnh, cỏ nhõn. Trong thi k bao cp trc õy,
loi nh ny ch yu do Nh nc u t XD v mt phn tip qun t ch c
phõn cho cỏn b, cụng nhõn viờn . Khi chuyn sang nn KT th trng, Nh
nc xúa b c ch bao cp v nh , nh chung c c tng bc c húa giỏ,
bỏn cho cỏc h gia ỡnh ang thuờ . Hin nay, ngoi qu nh chung c c nờu
trờn, cỏc nh chung c thng mi mi ra i v ang ngy cng tr nờn ph
bin cỏc khu ụ th, cỏc thnh ph ln ni cú mt dõn s ụng v din tớch
t hn hp.
Nh chung c cú hai loi, gm nh chung c cao tng v nh chung c
thp tng. Theo quy nh ca phỏp lut v XD, nh cao tng l nh cao t 9 tng
tr lờn, cũn nh thp tng l nh cao di 9 tng. Vic phõn chia loi nh trờn l
ỏp dng cỏc tiờu chun, quy chun k thut trong XD nhm bo m an ton
trong quỏ trỡnh s dng.
- Nh lin k: L loi nh c XD lin k (cũn gi l nh lin k)
nhau ti mt ng, mt ph hoc trong ngừ, hm Cỏc nh c XD sỏt nhau
nhng khụng chung tng, chung múng. Loi nh ny thng cú mt mt tin
hng ra ng, ngừ, hm. Nh lin k l mt dng ca nh riờng l gn lin
vi QSD c lp ca h gia ỡnh, cỏ nhõn. Din tớch XD nh bng hoc nh
hn din tớch SD. Tu thuc vo tng loi ụ th m Nh nc quy nh v tiờu
chun thit k, XD nh lin k cng khỏc nhau. Loi nh ny thng l nh
thp tng (cao ti a khong 8 tng) v c thit k cho mt h gia ỡnh s
dng riờng, c lp, khụng phi cho nhiu h s dng chung nh nh chung c.
11
bo m cnh quan v kin trỳc ụ th, phỏp lut v nh ó quy nh
nh lin k trong cỏc d ỏn phi bo m din tớch XD ti thiu l 50m
2
v cú
chiu ngang mt tin khụng nh hn 5m. Phỏp lut khụng khng ch din tớch
XD ti a cng nh chiu cao ca loi nh ny, nhng theo quy ch qun lý
kin trỳc ụ th ca tng a phng thỡ tu tng loi ụ th v tng d ỏn phỏt
trin nh m loi nh ny cú din tớch XD khong t 80m
2
n 100m
2
, trờn
din tớch t khong 100 n 120m
2
v ch u t cng ch c phộp XD cao
ti a khụng quỏ 4 tng.
- Nh bit th: õy l nh riờng bit cú sõn, vn (cõy xanh, thm c,
vn hoa), cú tng ro v li i vo riờng bit. Trong bit th cú y
bung, phũng (phũng n, phũng ng, phũng sinh hot chung ), phũng ph
(v sinh, bp, kho, nh xe ). Mt tng cú ớt nht 2 phũng quay ra mt sõn
hay vn, cú trang thit b, tin nghi cao hoc tng i cao; cú mt, hai hoc ba
mt giỏp ng, ph. Nh bit th cng ging nh nh lin k u cú din tớch
t s dng riờng, c lp. õy l loi nh c bit v cú giỏ tr trao i cao
nht trờn th trng. Do din tớch XD v din tớch SD rng, chi phớ u t XD
cao, nờn giỏ nh ny thng t hn nhiu so vi cỏc loi nh khỏc. Hin
nay, nh bit th thng c XD trong cỏc d ỏn nh thng mi hoc nhng
khu vc nụng thụn cú iu kin thun li v t ai. S lng nh bit th c
u t XD trong mi d ỏn phỏt trin nh l khụng nhiu phc v cho mt
s lng ớt ngi cú kh nng v ti chớnh.
Phỏp lut v nh hin hnh khụng quy nh khng ch din tớch t ti
thiu XD nh bit th, nhng cú quy nh v tiờu chun thit k loi nh ny,
theo ú nh bit th khụng c XD quỏ 3 tng v din tớch XD khụng vt quỏ
50% din tớch t. Theo quy chun XD Vit Nam hin nay, din tớch t ti thiu
ca mt bit th n lp l khong 250m
2
/cn v bit th song lp khong
140m
2
/cn. Trờn thc t, tu theo tng d ỏn nh m din tớch t dựng XD
12
mi bit th cng dao ng t khong 180m
2
n 500m
2
, bỡnh quõn l khong
350m
2
.
Nh bit th cú nhiu loi khỏc nhau v c phõn thnh 4 hng (t hng
1 n hng 4, trong ú hng 1 l thp nht v hng 4 l sang trng v hin i
nht). Vic phõn hng bit th c cn c vo din tớch sõn, vn rng hay
hp, cht lng vt liu s dng tt hay xu, tin nghi, sang trng v kin trỳc
cụng trỡnh. Hng 1 l bit th thng cú tng giỏp vi nh khỏc (cú th l bit
th hoc nh lin k); hng 2 l bit th song ụi (song lp) c XD ghộp 2 bit
th vi nhau (cú mt mt chung tng nhau); hng 3 l bit th riờng bit (n
lp) khụng sỏt vi bt c nh no (thng cú din tớch t vn bao quanh);
hng 4 l bit th c lp, riờng bit nhng cú din tớch t ln v tin nghi sang
trng, cú th cú sõn chi th thao, b bi, gara xe riờng. Cỏch phõn hng ny
cng ch mang ý ngha tng i xỏc nh chi phớ u t, giỏ bỏn, giỏ cho
thuờ hoc cỏc ngha v ti chớnh phi np cho Nh nc.
- Nh mt tng nhiu gian: õy l nh dng tp th c thit k XD
1 tng, chung múng, chung tng v chung kt cu chu lc khung ct, c XD
b trớ cho nhiu ngi , trong ú mi gian c thit k thnh cn h khộp
kớn, cú bp, nh tm, cụng trỡnh v sinh riờng hoc cú nh tm, cụng trỡnh v
sinh chung. Nh tp th ch yu c XD trong thi k bao cp phõn phi
cho cỏn b, cụng nhõn viờn. Hin nay, ti cỏc ụ th, loi nh ny ó khụng cũn
c XD do hiu qu SD thp. Tuy nhiờn, do chi phớ XD khụng cao nờn cỏc
khu vc min nỳi, vựng sõu, vựng xa thỡ Nh nc vn XD loi nh ny b
trớ lm nh cụng v cho giỏo viờn, bỏc s t min xuụi lờn cụng tỏc.
- Nh vn: L loi nh c XD trờn din tớch t c lp ging nh
nh bit th, cú din tớch nh v din tớch t vn trng cõy. Phỏp lut v
nh hin nay khụng a ra khỏi nim c th v nh vn v cng khụng cú
quy nh tiờu chớ thit k XD nh vn. Tuy vy, trờn thc t trong cỏc d ỏn
phỏt trin nh , cỏc ch u t vn dnh mt phn din tớch t XD nh
13
vn. Din tớch t XD loi nh ny thng ln hn din tớch nh lin k v
nh hn hoc bng din tớch bit th loi nh. Nh ny c thit k cao
khụng quỏ 2 tng, trong ú din tớch XD thng chim t 50% n 60% din
tớch t, phn cũn li dựng trng cõy xanh, thm c.
Ti khu vc ụ th hin nay, nh vn tn ti khụng nhiu, do nhiu h
gia ỡnh ó chia nh din tớch t XD thnh cỏc nh lin k. Ti khu vc
nụng thụn, khỏi nim nh vn c hiu l nh riờng l ca mi h gia ỡnh,
cỏ nhõn, trong ú ngoi din tớch nh chớnh (din tớch phũng ng, ngh, sinh
hot chung) v nh ph (bp, khu v sinh) thỡ cũn cú din tớch t lm sõn
phi v trng cỏc loi cõy xanh.
Nh vy, theo quy nh ca phỏp lut cng nh trờn thc t, nh c
phõn thnh nhiu loi khỏc nhau. Mi loi nh u cú nhng tiờu chun thit
k khỏc nhau v din tớch ln nh khỏc nhau. Vic phõn nh thnh cỏc cp,
hng, loi nh khỏc nhau l phc v cho cụng tỏc tớnh toỏn chi phớ u t
XD khi lp d ỏn phỏt trin nh , xỏc nh giỏ bỏn, giỏ tớnh thu v cỏc loi
phớ, l phớ phi np cho Nh nc.
1.1.2. Khỏi nim, c im v phõn loi cụng trỡnh xõy dng
1.1.2.1. Khỏi nim v c im cụng trỡnh xõy dng
Cụng trỡnh XD l mt thut ng c s dng rt ph bin trong i sng
- XH. Thut ng ny c lut phỏp, cỏc sỏch, bỏo phỏp lý gii ngha nh sau:
- Theo quy nh ti iu 3 ca Lut XD nm 2004 thỡ "Cụng trỡnh xõy
dng l sn phm c to thnh bi sc lao ng ca con ngi, vt liu xõy
dng, thit b lp t vo cụng trỡnh, c liờn kt nh v vi t, phn di
mt t, phn trờn mt t, phn di mt nc v phn trờn mt nc, c
xõy dng theo thit k". Nh vy, c gi l cụng trỡnh XD thỡ cn phi ỏp
ng y bn yu t sau:
Th nht, phi l sn phm do con ngi to ra, tc l phi c XD bng
sc lao ng (c lao ng chõn tay v lao ng trớ úc) ca con ngi;
14
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét